# 【不動産売却は価格だけで決めない　買主の利用目的も大切なお話】

こんにちは、ぱんだhouseです。

不動産売却のご相談を受けていると、

「一番高く買ってくれるところに売りたい」

というお声をいただくことがあります。

もちろん売却価格はとても大切です。

しかし、長年地域で暮らしてこられた売主様には、もうひとつ考えていただきたいことがあります。

それは「その不動産が今後どのように利用されるのか」という点です。

近年は国内外を問わず、さまざまな投資家や不動産業者が土地や建物を購入しています。

その多くは適切に活用されていますが、中には購入後の利用目的が近隣住民に十分説明されないまま運営が始まり、トラブルにつながるケースもあります。

例えば、戸建住宅が短期滞在施設として利用されたり、多人数が出入りする施設へ転用されたりすることで、騒音やゴミ出し、駐車問題などが発生する事例も報告されています。

問題なのは買主の国籍ではありません。

日本人であっても外国人であっても、地域ルールを守り、近隣に配慮して利用することが何より大切です。

一方で、利用目的が不明確なまま高額買取だけを優先して契約を進めると、売却後に近隣住民との関係が悪化し、

「どんな人に売ったの？」

と相談を受けることもあります。

法律上、所有権が移転すれば利用方法を制限できないケースも多いため、売却前の確認が重要になります。

ぱんだhouseでは、価格だけではなく、買主の利用計画や地域との調和も大切に考えています。

不動産は単なる商品ではなく、地域の一部です。

売主様が大切にしてきた土地や家だからこそ、次の世代へ気持ちよく引き継げるご縁をつなぎたい。

そんな売買のお手伝いができればうれしく思います。

つり広告にご用心。良い不動産売却は「急がされない」ことから始まります 不動産を売却しようと思ったとき、インターネットやチラシで見かける「この家を探しているお客様がいます」「今すぐ査定してください」という言葉。実は不動産業界では昔から問題視されている“つり広告”の一種である場合があります。 本当にその家だけを探している買主がいるケースは決して多くありません。もちろん偶然一致することはありますが、多くの場合は売却相談や媒介契約の獲得が目的です。

 

また、一部の業者では専任媒介で預かった物件について、他社からの問い合わせを制限したり、広告を積極的に出さなかったりするケースもあります。これでは本来出会えるはずだった買主との接点が減り、売主様にとって大きな機会損失となる可能性があります。 不動産流通システムの本来の姿は、多くの不動産会社が情報を共有し、売主様と買主様にとって最適なご縁を結ぶことです。特定の業者だけが利益を独占するための仕組みではありません。 そして注意したいのは、「今すぐ決めてください」「他社は断ってください」と結論を急がせる営業です。良い不動産会社ほど、お客様が十分に比較検討する時間を大切にします。

 

ぱんだhouseでは、不動産売却は価格だけではなく「誰に引き継がれるか」も大切なご縁だと考えています。売主様、買主様、そして地域の皆さま。みんなが笑顔になれる取引こそ理想の不動産売買です。 昔から「急いては事を仕損じる」と言います。不動産は人生でも大きなお取引です。少し立ち止まり、信頼できる担当者かどうかを見極めてから進めてみてください。 里と街を結ぶ不動産やさん、ぱんだhouseは、これからもお客様の大切なご縁をつなぐお手伝いを続けてまいります。

# 【増築未登記の不動産売却　意外と多い“昔の増築”にご注意を】

こんにちは、ぱんだhouseです。

不動産売却のご相談を受けていると、時々見つかるのが「増築未登記」の建物です。

「父が昔に部屋を増やしたらしい」

「サンルームを後から付けた」

「離れや物置を建てた」

そんなお話を伺い、現地を確認すると登記簿と実際の建物の大きさが違うことがあります。

増築未登記とは、建物を増築したにもかかわらず、その変更登記がされていない状態を指します。

昔は手続きの認識が薄く、そのままになっているケースも少なくありません。

売却自体は可能ですが、注意点もあります。

まず買主が住宅ローンを利用する場合です。

金融機関によっては、増築部分の登記を求められることがあります。

登記簿と現況が大きく異なる場合、融資審査に影響するケースもあります。

また、増築部分が建築基準法や都市計画法に適合していない場合には、将来の建て替えやリフォームに制限がかかることもあります。

実際にあった事例では、売買契約直前になって未登記部分が判明し、建物表題変更登記の手続きに時間を要したため、決済日を延期したケースもありました。

さらに相続不動産では、相続人自身が未登記の事実を知らないことも珍しくありません。

だからこそ、売却を考え始めた段階で現地調査や登記内容の確認を行うことが大切です。

未登記だから売れないわけではありません。

重要なのは現状を正しく把握し、必要な手続きを整理することです。

ぱんだhouseでは、二級建築士と宅地建物取引士の視点から、建物の状況や法的な課題を丁寧に確認しています。

昔の増築が気になる方は、売却前に一度チェックしてみることをおすすめします。

媒介契約は「縛られる契約」ではありません。安心して家を売るための大切な約束です

 

「媒介契約って、一度サインしたら自由がなくなるのでは…？」 初めて不動産を売却される方から、よくいただくご質問です。ですが実際の媒介契約は、売主様と不動産会社がお互いの役割や約束事を明確にするための大切な契約です。 売主様には、物件の状況を正しく伝えることや、契約内容に沿って売却活動を進める義務があります。

 

一方、不動産会社には、広告活動や購入希望者への案内、価格交渉、契約手続きなどを誠実に行う義務があります。つまり、どちらか一方だけが責任を負う契約ではなく、「二人三脚」で売却を成功へ導くためのスタートラインなのです。 契約前にぜひ確認していただきたいのは、「査定価格」だけではありません。「どのような販売戦略なのか」「売れなかった場合はどう見直すのか」「広告はどこまで行うのか」「報告はどれくらいの頻度で受けられるのか」なども大切なポイントです。 また、媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれメリット・デメリットがあります。ご自身の目的に合った契約を選ぶことが、納得できる売却への近道です。

 

ぱんだhouseでは、契約を急がせることはありません。「本当にこの担当者なら安心して任せられる」と感じていただけることが何より大切だと考えています。 不動産売却は、大切な財産を次の方へつなぐ大きな節目です。だからこそ、契約書にサインする前に内容をしっかり理解し、納得したうえで進めていただきたいと思っています。焦らず、じっくり。そんな売却のお手伝いが、ぱんだhouseの目指す不動産仲介です。

宅建業者の監督処分って何？ ～不動産会社選びで失敗しないために～

不動産売却や購入は人生でも大きなお金が動く取引です。だからこそ「どの不動産会社に依頼するか」はとても重要です。 実は宅地建物取引業者（宅建業者）は、法律違反や不適切な営業を行うと、国土交通大臣や都道府県知事から監督処分を受けることがあります。

 

処分内容は、 ・指示処分 ・業務停止処分 ・免許取消処分 などがあります。 一般の方でも処分歴は調べることができます。各都道府県の宅建業課や国土交通省の監督処分情報で公表されているケースがあります。また、宅建業免許番号の更新回数や会社の設立年数も一つの参考になります。 では、どんな会社が処分を受けやすいのでしょうか。

 

ぱんだhouseが現場で感じる特徴は、 「今すぐ契約してください」 「絶対に高く売れます」 「買いたいお客様がいます」 「他社は断ってください」 といった断定的な営業をする会社です。 不動産取引に絶対はありません。 にもかかわらず、契約を急がせたり、都合の良い話ばかりする業者は注意が必要です。 また、高額査定ばかりを提示する会社にも気を付けたいところです。 査定価格は売却保証額ではありません。本来は市場分析に基づく予測価格ですが、媒介契約を取りたいがために相場より高く提示するケースもあります。 良い不動産会社は、 「なぜその価格なのか」 「どれくらいで売れそうか」 「売れなかった場合どうするか」 を丁寧に説明してくれます。

 

不動産会社選びで大切なのは、会社の規模より担当者の誠実さです。 説明が分かりやすいか、質問に正直に答えてくれるか、お客様の利益を考えているか。 その積み重ねが信頼につながります。 ぱんだhouseでは、「売ること」よりも「納得して売ること」を大切にしています。 焦らず比較し、「この人なら任せられる」と思える担当者とのご縁を見つけてくださいね。